Jérémy Jaujard

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Défiscalisation immobilière loi Pinel : plafonds de ressources et loyers

<p style="margin-left:0px;">Vous souhaitez mettre en vente ou en location un bâtiment professionnel ? Avant de mener à bien votre projet il est indispensable de déterminer la valeur vénale du bien avec précision. Fixer le prix de vente du bien immobilier au plus juste permet notamment d'attirer les potentiels acheteurs rapidement. Estimer le prix de vente d'un bâtiment à usage professionnel nécessite de procéder à un calcul particulier, faisant appel à plusieurs méthodes d'analyse. Zoom sur l’estimation de bâtiment professionnel</p><h2>Pourquoi estimer le prix d'un bâtiment professionnel ?</h2><p style="margin-left:0px;">Le prix de vente d'un bâtiment professionnel n'est pas toujours facile à déterminer, surtout face à un marché de l'immobilier particulièrement fluctuant. En fonction de l'emplacement de l'immeuble et ses caractéristiques le prix peut facilement varier du simple au triple.</p><p style="margin-left:0px;"><strong>Estimer la valeur vénale d'un bâtiment professionnel</strong> permet de vendre son bien dans les meilleures conditions, en fixant un prix qui soit proportionné à l'état du marché immobilier à un instant précis. Le vendeur trouve ainsi plus rapidement des acquéreurs dans de bonnes conditions.</p><h2>Estimation d'un bâtiment professionnel loué ou libre</h2><p style="margin-left:0px;">Réaliser l'estimation d'un bâtiment professionnel est différent selon que le local est libre ou bien déjà loué. Lorsque les murs du bâtiment sont loués avec un bail, l'estimation tient compte du loyer annuel net en hors taxes. Lorsque les murs du local sont libres, l'estimation est plus complexe en pratique puisqu'il convient de prendre en compte certains critères de comparaison avec différents biens immobiliers déjà loués sur le même secteur.</p><p style="margin-left:0px;">Un professionnel de l'immobilier peut obtenir une estimation fiable de votre bâtiment. Vous pouvez également utiliser l’<strong>outil d’estimation en ligne</strong> pour encore plus de précision.&nbsp;</p><h2>Critères à prendre en compte pour estimer un bâtiment professionnel</h2><p style="margin-left:0px;">Estimer un bâtiment professionnel ou un local d'activité est indispensable avant de mettre le bien en vente. Pour parvenir à la meilleure estimation il est nécessaire de tenir compte de certains critères.</p><h3>L'état général du bâtiment</h3><figure class="image image_resized image-style-side" style="width:50%;"><img src="https://cdn.estimationenligne.com/estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg" alt="estimation batiment professionnel - interieur de bureaux avec un etage vitre et un salon de reception au rez de chaussee" srcset="https://cdn.estimationenligne.com/thumbnail_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 234w,https://cdn.estimationenligne.com/small_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 500w,https://cdn.estimationenligne.com/medium_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 750w,https://cdn.estimationenligne.com/large_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 1000w," sizes="100vw"></figure><p style="margin-left:0px;">Le premier élément qu'il est important de prendre en compte est bien souvent <strong>l'aspect global du bâtiment professionnel</strong>. Il faut dire que c'est le premier élément qui saute aux yeux, notamment au moment des visites.&nbsp;</p><p style="margin-left:0px;">Afin de détecter tous les aspects positifs et négatifs du bâtiment il convient de prêter une attention particulière aux matériaux utilisés lors de la construction. En effet, ces derniers peuvent constituer une véritable indication sur la longévité du bâtiment et sur ses caractéristiques propres. Face à un bâtiment professionnel en plus ou moins mauvais état le potentiel acquéreur pourrait penser qu'il est nécessaire de réaliser des rénovations au préalable. Or, cela représente un coût en plus d'une potentielle perte de chiffre d'affaires pendant le temps des travaux. Le futur acquéreur peut également détecter rapidement si le bâtiment possède tout ce qu'il faut afin d'y stocker des marchandises par exemple. L'état global du bâtiment est donc un élément primordial pour estimer au plus juste le prix de vente du bien immobilier professionnel.</p><h3>La nature du bâtiment professionnel</h3><p style="margin-left:0px;">Un bâtiment professionnel est un espace dans lequel s'exercent des activités commerciales comme un magasin, entrepôts, bureaux professionnels ... Estimer la valeur de ce type de bâtiment nécessite de <strong>tenir compte de la valeur vénale du lieu</strong>. Tout dépend de sa nature propre et des marchandises qui y sont stockées.&nbsp;</p><p style="margin-left:0px;">Par exemple, s'il s'agit d'un entrepôt logistique, le bâtiment doit être doté de tout le nécessaire pour charger et décharger les marchandises. Un endroit précis doit être organisé afin de contrôler les produits et mettre en place les palettes. Si le bâtiment logistique n'est pas doté des équipements adaptés, le prix de vente sera forcément revu à la baisse. Il en va de même d'un bâtiment servant d'entrepôt frigorifique et non équipé de tous les outils indispensables pour aérer le local et contrôler la température globale des lieux.</p><h3>L'emplacement géographique</h3><p style="margin-left:0px;">La <strong>situation géographique </strong>est un élément crucial dans l'estimation de la valeur vénale d'un bâtiment professionnel. Cet élément lui donnera davantage de valeur ou au contraire aura tendance à faire baisser le prix de vente. Il convient donc d'analyser le lieu où se situe le bâtiment et sa proximité avec de grands bassins de consommation. Il en va de même avec les axes routiers situés à proximité (autoroutes notamment) et facilitant l'accès au bâtiment, ainsi que des lieux principaux de transport comme un port ou des voies ferrées.&nbsp;</p><p style="margin-left:0px;">Enfin, l'analyse de l'emplacement géographique tient également compte de la proximité du bâtiment professionnel avec des sites de production et des zones d'emplois.</p><h2>Estimation de bâtiment professionnel : les différentes méthodes de calcul</h2><p style="margin-left:0px;">Pour estimer la valeur d'un bâtiment professionnel il est possible d'avoir recours à plusieurs méthodes de calcul. En voici deux principales.</p><h2>Estimation de la valeur du bâtiment par comparaison</h2><p style="margin-left:0px;">L'<strong>estimation par comparaison</strong> est une technique intéressante, bien que souvent incomplète en pratique. Il s'agit de comparer les caractéristiques du terrain que l'on souhaite vendre par rapport aux autres bâtiments professionnels à vendre et déjà vendus à proximité. Consulter les petites annonces de bâtiments à vendre permet d'avoir une première idée des prix pratiqués, à condition de tenir compte de tous les éléments du bien immobilier à vendre (ses points forts comme ses points faibles).</p><p style="margin-left:0px;">Pour estimer au mieux votre bien immobilier, vous avez plusieurs choix. Soit vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier, ce dernier ayant un œil averti sur les aspects positifs et les potentiels de votre bien. L’expert connaît également l'état du marché et a accès aux transactions comparables dans le même secteur. Soit procéder par vous-même en utilisant l’outil comparatif en ligne qui vous permet de mettre toutes les chances de votre côté afin d’estimer la valeur vénale de votre bâtiment professionnel avant la vente.</p><h3>Estimation du prix par capitalisation du revenu</h3><p style="margin-left:0px;">La technique d'<strong>évaluation du prix d'un bâtiment par capitalisation du revenu</strong> consiste à prendre en compte le revenu locatif du bien. La méthode d'estimation retient également le taux de capitalisation, autrement dit la différence entre le revenu issu du bien et sa valeur vénale. Le résultat obtenu permet de définir la rentabilité du bien. A noter toutefois que la méthode de capitalisation du revenu n'est utile que dans le cadre d'un investissement locatif.</p><p>&nbsp;</p>

estimation-batiment-professionnel - Homme assis à un bureau face à son ordinateur portable

Estimation de bâtiment professionnel : comment procéder ?

<p style="margin-left:0px;">Estimer la valeur locative de son bien est une étape essentielle lors de l’acquisition de son futur logement. Elle permet notamment d’être en mesure de calculer le potentiel revenu locatif de son bien ainsi que le taux des impôts locaux à payer. Afin de procéder à l’estimation de la valeur locative de votre logement, de nombreux outils gratuits sont disponibles en ligne, et faciles d’utilisation. Pour comprendre les tenants et aboutissants de la valeur location, nous faisons le point ensemble sur ses origines et son calcul.</p><h2>Estimation gratuite en ligne&nbsp;: qu’est-ce que la valeur locative d’un bien ?</h2><h3>Valeur locative&nbsp;: revenus d’une mise en location</h3><p style="margin-left:0px;">La valeur locative d’une maison correspond au niveau de loyer annuel théorique. En d’autres termes, si mon bien était loué à un particulier, quel serait le prix mensuel et annuel de la location ?</p><p style="margin-left:0px;">On parle de valeur locative pour désigner ce qu’on appelle le « revenu cadastral » en référence au cadastre napoléonien. Le revenu cadastral regroupe l’ensemble de la documentation relative au découpage en propriétés d’une commune. À partir de ce découpage, l’administration fiscale peut alors calculer la valeur locative d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, occupé ou loué. Il existe à ce jour, huit catégories de logement&nbsp;: du logement délabré au logement de haut standing. En fonction de la catégorie de son logement, la valeur locative tend à varier considérablement.</p><h3>Pourquoi estimer la valeur locative de son bien en ligne ?</h3><p style="margin-left:0px;">Plus qu’un loyer de référence, l’estimation de la valeur locative d’un logement sert de base aux services fiscaux pour calculer plusieurs impôts locaux (impôts perçus par les collectivités territoriales), les plus connus étant la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière d’un logement. Selon l’article&nbsp;1409 du Code général des impôts, la taxe d’habitation est ainsi calculée conformément à la valeur locative du logement. On procède au calcul de la multiplication suivante&nbsp;: (valeur locative nette) x (taux déterminé par la commune).&nbsp;</p><p style="margin-left:0px;">Plus largement, estimer la valeur locative de son logement permet de mesurer le revenu potentiel de sa location, ce qui peut présenter un intérêt pour le futur (déménagement ? Investissement locatif ?). C’est une donnée de choix à connaître, que vous soyez propriétaire ou locataire.</p><h2>Comment estimer la valeur locative de mon bien en ligne gratuitement ?&nbsp;</h2><h3>Base de calcul de la valeur locative</h3><figure class="image image_resized image-style-side" style="width:50%;"><img src="https://cdn.estimationenligne.com/estimation_valeur_locative_gratuite_en_ligne_36f3e8c71d.jpg"></figure><p style="margin-left:0px;">La valeur locative est calculée de façon forfaitaire et se base sur deux références&nbsp;:&nbsp;</p><ol><li>Les conditions du marché locatif de 1970 pour les maisons construites (bâties)</li><li>Les conditions du marché locatif de 1961 pour les terrains et maisons non construites (calcul selon le nombre de subdivisions).</li></ol><p style="margin-left:0px;">Elle prend en compte la surface du logement, la zone géographique où il se trouve, la catégorie du logement (parmi les huit précitées), ainsi que les équipements liés au confort. Ces derniers sont mesurés en m2 et considérés comme un ajout de la surface au sol. Par exemple, 4&nbsp;m2 pour une baignoire, 3&nbsp;m2 pour le chauffage, etc.</p><p style="margin-left:0px;">Ainsi pour une maison bâtie, le calcul de sa valeur locative se base sur la valeur location de 1970 et se calcule comme suit&nbsp;: (surface pondérée) x (prix/m2 pondéré).</p><p style="margin-left:0px;">À noter que cette valeur locative n’est pas fixe dans le cas de maisons construites. Elle est en effet amenée à évoluer (actualisation et revalorisation) en fonction des modifications apportées sur le logement.</p><h3>Évolution de la valeur locative d’un bien&nbsp;</h3><p style="margin-left:0px;">La valeur locative estimée n’est pas fixe. Elle évolue avec les changements opérés au sein d’une maison. On compte ainsi cinq changements notables susceptibles de modifier la valeur locative d’un bien&nbsp;:&nbsp;</p><ul><li>Les constructions nouvelles (construction sur une parcelle non bâtie) et les reconstructions (construction suite à une démolition).</li><li>Les changements de caractéristiques&nbsp;: gros œuvres, construction d’une annexe, etc.</li><li>Les changements de consistance&nbsp;: modification de volume et de surface (habitable et pondérée)</li><li>Les changements de destination (ou d’affectation)&nbsp;: habitation, commercial, professionnel. Par exemple, une boutique qui devient un appartement d’habitation.</li><li>La modification de l’environnement&nbsp;: qui sont extérieures à votre logement et qui entre pourtant en considération dans le calcul de la valeur locative de son logement&nbsp;: nuisances sonores et visuelles par exemple.</li></ul><h2>Estimer la valeur locative de son bien en ligne&nbsp;</h2><h3>Estimation en ligne&nbsp;: la valeur locative dépend de sa localisation</h3><p style="margin-left:0px;">La valeur locative d’un bien dépend de sa localisation. S’il se situe dans une grande ville ou non, il pourra être soumis à différents mécanismes comme le plafonnement des loyers dans les grandes villes depuis la loi ALUR. La loi ALUR — Accès au Logement et Urbanisme Rénové — aussi appelée loi Duflot&nbsp;II, est entrée en vigueur en mars 2014. Son objectif ? Favoriser l’accès au logement en réglementant les montants des locations. Elle vise à plus de transparence sur les honoraires de location par exemple ainsi qu’à l’encadrement des loyers. Ainsi depuis août 2015, les loyers parisiens (entre autres) sont dans l’obligation de respecter les indicateurs de loyer définis par le Préfet concernant les différents types de logements&nbsp;: loyer médian, loyer majoré (loyer médian plus 20&nbsp;%) et loyer minoré (loyer médian minus 30&nbsp;%).&nbsp;</p><h3>Estimer gratuitement la valeur locative de sa maison en ligne.</h3><p style="margin-left:0px;">Pour estimer la valeur locative de votre maison en ligne, et gratuitement, vous pouvez consulter le site <a href="https://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere/loyer/">MeilleursAgents</a>, leader de l’estimation immobilière en ligne, qui propose le calcul de l’estimation de loyer. Plus largement, aujourd’hui, presque toutes les agences immobilières proposent désormais le calcul de la valeur locative de votre bien. Gratuite et réalisable en ligne depuis chez vous, cette estimation ne prend que quelques minutes et se base sur les caractéristiques générales de votre bien.</p><h3>Cas pratique de la valeur locative à Paris&nbsp;: le site de l’OLAP</h3><p style="margin-left:0px;">À Paris, le site de l’OLAP - Observatoire des Loyers dans l’Agglomération Parisienne - permet d’obtenir en ligne et gratuitement, l’estimation de la valeur locative de son bien. Pour ce faire, un certain nombre de critères sont à préciser : le nombre de pièces, l’année de construction, le type de location meublée ou vide, etc. Avec ces informations, le site fournit une estimation de la valeur locative au m2 mensuel, selon les trois montants précités: le loyer minoré, le loyer médian et le loyer majoré.</p>

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