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Jérémy Jaujard

Exit l’assurance vie, le PER et le PEA, aujourd’hui on cherche comment réduire ses impôts grâce à l’immobilier ! Outre les possibilités de défiscalisation, ce type de placement présente trois avantages. Un, il permet de se constituer un patrimoine à transmettre aux enfants ou qui assure des revenus complémentaires à la retraite. Deux, il booste le retour sur investissement. Trois, il permet généralement d’engranger une plus-value à la revente. Alors, comment réduire ses impôts en 2022 ? Voici nos 6 astuces !<h2>Comment réduire ses impôts sans investir ?</h2>☝️Première piste à explorer pour réduire vos impôts :&nbsp;diminuer votre base imposable. Vous connaissez déjà le fonctionnement de l’impôt sur le revenu, qui est calculé sur l’ensemble de vos revenus : salaires et traitements, revenus fonciers, revenus financiers…Plus ils sont importants,&nbsp;plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, et plus vous êtes imposé. Il faut donc mettre en place des mécanismes pour&nbsp;réduire vos revenus, et ainsi optimiser votre imposition !<h3>1. En choisissant le régime fiscal du réel pour la location vide</h3>Si vous êtes déjà propriétaire, vous savez que vous disposez de deux options pour l’imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel.👉Quand ?Dès lors que vos charges sont supérieures à 30 % (montant de l’abattement en régime micro-foncier), optez pour le régime réel.👉Pourquoi ?Comme son nom l’indique, il vous permet de&nbsp;déduire vos charges pour leur montant réel. Quelles charges sont déductibles ? Les intérêts d’emprunt, primes d’assurance, certains travaux que vous pouvez défiscaliser…Grâce à la déduction de charges, vous pouvez soit réduire votre impôt, soit&nbsp;créer un déficit foncier si elles sont supérieures à vos loyers.✅En fonction du montant et de l’origine de ce déficit foncier, vous pouvez le&nbsp;déduire sur votre revenu global&nbsp;ou vos revenus fonciers ;✅Et même le&nbsp;reporter pendant 6 à 10 ans, sur le revenu global ou les revenus fonciers.<h3>2. En optant pour le démembrement de propriété</h3>Le démembrement de propriété est particulièrement utile pour réduire sa taxe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ses frais locatifs ou les droits de donation et de succession sur le patrimoine. Une arme redoutable d’optimisation fiscale !👉Le principeLe démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété entre deux personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. De cette manière, la valeur du bien immobilier est partagé entre les deux, comme suivant :<figure class="table"><table style="background-color:transparent;border:1px dashed rgb(187, 187, 187);"><tbody><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Âge de l’usufruitier</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Valeur de l’usufruit</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Valeur de la nue-propriété</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 21 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">90%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">10%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 31 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">80%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">20%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 41 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">70%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">30%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 51 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">60%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">40%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 61 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">50%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">50%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 71 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">40%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">60%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 81 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">30%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">70%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Moins de 91 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">20%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">80%</td></tr><tr><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;">Plus de 91 ans révolus</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">10%</td><td style="border:1px dashed rgb(187, 187, 187);padding:5px;text-align:center;">90%</td></tr></tbody></table></figure>👉Les avantages pour réduire ses impôtsSi vous conservez la nue-propriété et donnez (temporairement ou définitivement) ou vendez l’usufruit, vous allez réduire vos impôts :✅Sur les revenus locatifs, parce que c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers. Il a aussi à sa charge l’entretien courant et les taxes ;✅Sur l’IFI&nbsp;: c’est l’usufruitier qui en est redevable ;✅Sur les droits de donation ou de succession si vous anticipez la transmission du patrimoine, puisque l’assiette des droits portent sur la part en usufruit.💡 Vous relevez de l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine excède 1.3 million d’euros. Pour estimer la valeur de vos biens immobiliers, utilisez notre simulateur !<h2>Comment réduire ses impôts grâce à l’investissement immobilier ?</h2>Défiscaliser en immobilier pour réduire ses impôts, c’est possible grâce aux différents dispositifs légaux et à la location meublée.&nbsp;L’investissement locatif peut être réalisé en France ou dans les DOM-TOM.&nbsp;L’investissement immobilier peut s’effectuer en direct (avec un logement) ou indirectement (avec des parts de sociétés immobilières).<h3>3. En investissant dans une SCPI</h3>SCPI pour société civile de placement immobilier. Il en existe trois grandes catégories :✔️La SCPI de rendement, qui rétrocède une part des loyers : on l’exclut, parce qu’elle augmente notre base imposable ;✔️La SCPI de plus-value : idem ;✔️La SCPI fiscale : c’est elle qui va nous être utile pour réduire l’impôt.Dans les SCPI fiscale, on peut soit investir pour :✅Obtenir une réduction d’impôt (SCPI Pinel, SCPI Denormandie…)✅Répercuter une fraction de déficit foncier&nbsp;sur sa feuille d’impôt (SCPI de déficit foncier).Dans les deux cas, vous allez payer moins d’impôt !n'hésitez pas à <a href="https://www.agence.immo/estimation-immobiliere">estimer votre bien immobilier</a>.<h3>4. En investissant dans les groupements forestiers</h3>Voici un produit de niche pour diminuer ses impôts ! Il existe deux sortes de groupements forestiers :✔️Les groupements fonciers forestiers ;✔️Les groupements forestiers d’investissementIl offrent un double avantage fiscal:✅Une&nbsp;réduction d’impôt de 18 % ;✅Une&nbsp;exonération d’IFI de 75 %&nbsp;sur la valeur nette des actifs forestiers.<h3>5. En choisissant la location meublée</h3>C’est l’un des investissements préférés des Français, et on le comprend ! Que vous optiez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), c’est effectivement une solution très avantageuse pour réduire ses impôts.Deux régimes fiscaux sont applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :&nbsp;le micro-BIC et le régime réel.&nbsp;Dès lors que les charges que vous supportez excèdent l’abattement de 50 % du micro-BIC, alors tournez-vous vers le régime réel.👉Il vous permet de déduire&nbsp;toutes vos charges et de&nbsp;pratiquer des amortissements. À la clé, une diminution du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes locatives, vous créez un déficit.✅Il est reportable pendant 10 ans sur les BIC de location meublée pour le LMNP.✅Il est&nbsp;imputable et reportable 6 ans&nbsp;sur le revenu global pour le LMP…&nbsp;Sans limitation de montant !Lire aussi : Comment défiscaliser en LMNP ?<h3>6. En optant pour l’un des dispositifs de défiscalisation</h3>Dans le neuf ou dans l’ancien, vous avez le choix entre de nombreux dispositifs de défiscalisation pour baisser les impôts. Le principe est simple : en contrepartie d’un&nbsp;engagement de location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt.<h4>La loi Pinel, le dispositif Pinel ancien et la défiscalisation Pinel outre-mer</h4>C’est le plus célèbre des dispositifs de défiscalisation, qui s’applique dans le neuf et l’ancien avec travaux, en France et en outre-mer.Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de location (6, 9 ou 12 ans) et de la zone. Il s’applique sur le montant de l’investissement, dans une double limite de 300 000 euros par an et par personne et 5 500 euros du mètre carré.✅En métropole, la réduction d’impôt va de&nbsp;12 à 21 % ;✅Dans les départements, territoires et collectivités d’outre-mer, il varie de&nbsp;23 à 32 %.Pour en savoir plus sur les conditions à respecter pour bénéficier de la défiscalisation Pinel<h4>La loi Denormandie</h4>Le dispositif Denormandie, c’est simplement une application du Pinel ancien dans un plus grand nombre de communes. La réduction d’impôt maximale est donc la même : ✅ 54 000 euros sur 12 ans.Il faut aussi respecter les conditions de ressources du locataire, les plafonds de loyers..<h4>La loi Malraux</h4>Avec la loi Malraux, vous pouvez&nbsp;déduire le montant des travaux des revenus fonciers à hauteur de 22 ou 30 % selon la zone. Ce moyen de diminuer ses impôts est soumis à de nombreuses conditions comme :✔️Un engagement de location de 9 ans ;✔️La location à un locataire y élisant résidence principale ;✔️Il faut louer le bien nu ;✔️Il faut réaliser des travaux sur l’intégralité de l’immeuble…✅ Au maximum, vous pouvez déduire&nbsp;100 000 euros par an pendant 4 ans.<h4>La loi Monuments Historiques</h4>Encore une fiscalité généreuse avec ce dispositif qui s’adresse aux contribuables les plus fortement fiscalisés. La loi ne vous impose pas de louer le bien, mais de le conserver pendant au moins 15 ans.✅Le Code général des impôts offre la possibilité de&nbsp;déduire le montant des travaux du revenu global&nbsp;et sous conditions, sans limitation de montant.Il s’agit ici aussi d’un marché de niche, qui suppose bien des contraintes, mais qui peut s’avérer idéal pour réduire ses impôts et transmettre son patrimoine à ses héritiers sans pression fiscale supplémentaire.✅Les héritiers sont en effet&nbsp;exonérés de droits de succession !Lire aussi : Tout savoir pour défiscaliser dans l’ancien<h4>La loi Girardin</h4>Le dispositif Girardin se compose de deux volets. On ne parlera pas du premier, le Girardin industriel, mais s’il vous intéresse, vous trouverez des informations sur notre article sur les investissements en outre-mer.La loi Girardin logement social prévoit une réduction d’impôt&nbsp;one shot pouvant aller&nbsp;jusqu’à 60 000 euros. Elle est calculée en fonction du montant de votre investissement et applicable dès l’année de réalisation de l’investissement.

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Comment réduire ses impôts avec l’immobilier ?

Vous n’échapperez pas à l’impôt sur l’investissement locatif 🔨. La fiscalité dépend du mode de location choisi : vide ou meublé. Heureusement, il existe des dispositifs de défiscalisation qui vous permettront d’obtenir une réduction d’impôt !<h2>Investissement locatif : les impôts en location nue 🏡&nbsp;</h2>En location vide, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous disposez de deux régimes fiscaux pour leur imposition : le micro-foncier et le régime réel.<h3>👉 Le régime micro-foncier</h3>Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit jusqu’à 15 000 euros, mais vous pouvez préférer le régime fiscal du réel à la place, même en dessous de ce montant.&nbsp;Avec le régime micro, vous ne pouvez pas déduire vos charges. Vous profitez à la place d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers. Il est appliqué par le fisc, vous n’avez pas à en tenir compte lors de votre déclaration de revenu.<h3>👉 Le régime réel</h3>Au-delà de 15 000 euros ou sur option, ce régime autorise la déduction de charges pour créer un déficit foncier.<h4>Déduction des charges</h4>Le régime réel vous permet de déduire certaines charges de vos revenus fonciers, comme :<ul><li>Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien et les dépenses d’amélioration du bien immobilier ;</li><li>Les intérêts d’emprunt de votre prêt immobilier ;</li><li>Les frais bancaires pour la réalisation du dossier de crédit immobilier ;</li><li>Les frais d’agence immobilière ;</li><li>Les provisions pour charges de copropriété ;</li><li>Les primes d’assurance…</li></ul>Déduire des charges permet de défiscaliser, c’est-à-dire de réduire ou de supprimer son imposition. En effet, lorsqu’elles sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit foncier.💡 Les intérêts d’emprunt sont considérés comme des charges financières, les autres, comme des charges non financières. Cette distinction est importante pour le traitement du déficit foncier.<h4>Création d’un déficit foncier</h4>L’avantage de l’investissement immobilier en vide, c’est que vous pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global, à concurrence de 10 700 euros maximum.Si votre revenu global est inférieur au déficit foncier, vous pouvez reporter le reliquat de déficit foncier. Il faut distinguer deux situations :<ul><li>Le déficit foncier provient des charges financières ou est supérieur à 10 700 euros : vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans&nbsp; ;</li><li>Le déficit foncier est inférieur à 10 700 euros et ne provient pas des intérêts d’emprunt : il est considéré comme un déficit global et reportable sur le revenu global pendant 6 ans.</li></ul><h2>Investissement locatif : les impôts en location meublée 🏢&nbsp;</h2>Les revenus locatifs d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car cette activité est commerciale. Les BIC sont imposés à l’IR, soit au régime micro-BIC soit au régime réel.<h3>👉 Statuts LMP / LMNP</h3>Il existe deux statuts pour la location meublée : loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous serez considéré comme LMP si vous remplissez les deux conditions suivantes :1️⃣ Avoir des recettes locatives supérieures à 23 000 euros ;2️⃣ Ces revenus locatifs sont supérieurs à l’ensemble des recettes locatives de votre foyer fiscal.Si l’une de ces conditions manquent, vous serez considéré comme un LMNP. La distinction LMNP / LMP est importante pour le traitement du déficit et la taxation de la plus-value.<h3>👉 Le régime micro-BIC&nbsp;</h3>Applicable jusqu’à 72 600 euros en meublé classique et 176 200 euros pour un meublé de tourisme, le régime micro-BIC propose un abattement de respectivement 50 et 71 %.<h3>👉 Le régime réel (simplifié ou normal)</h3><h4>Déduction des charges et amortissements</h4>Le régime réel prévoit de déduire l’intégralité des charges, dès lors qu’elles sont :1️⃣ Supportées pour le bénéfice de l’exploitation ;2️⃣ Justifiées par une facture.En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements sur le mobilier de l’appartement ou de la maison, et sur l’immobilier, hors terrain.Ces deux mécanismes permettent de diminuer l’assiette imposable. Si vos dépenses sont supérieures à vos charges, vous créez un déficit.<h4>Création d’un déficit</h4>☝️En LMNP, le déficit est reportable dans la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.☝️En LMP, le déficit s’impute sur le revenu global sans limitation de montant et est reportable sur le revenu global pendant 6 ans. Une superbe niche fiscale !💡 En location nue et meublée vous êtes en outre redevable de prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %. Ils sont calculés sur le montant net des revenus fonciers (après abattement en micro ou déduction des charges en régime réel).<h2>Investissement locatif : l’impôt sur la plus-value&nbsp;</h2>Selon vos projets, vous revendrez peut-être votre bien en investissement locatif. Si vous réalisez une plus-value (c’est tout le mal qu’on vous souhaite), celle-ci sera imposée. Deux possibilités :👩 En loueur nu et en LMNP : c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique. Il prévoit une taxation de la plus-value à l’IR et aux prélèvements sociaux. La loi offre une exonération totale de ces charges, si vous conservez votre logement respectivement 22 et 30 ans.👨‍💻 En LMP ou en société : c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Vous serez intégralement exonéré de taxation si vous avez conservé le bien depuis au moins 5 ans et si le chiffre d’affaires (CA) est inférieur à 90 000 euros. Vous bénéficierez d’une exonération partielle de taxation pour un CA entre 90 000 et 126 000 euros.Sinon, la taxation se fera au régime de la plus-value de court terme ou de long terme, à l’IR ou à l’impôt sur les sociétés (IS).<h2>Comment déclarer les loyers d’un investissement locatif ?</h2>Vous utiliserez les formulaires Cerfa :<ul><li>2042 (régime micro-foncier) ;</li><li>2042-C-Pro (micro-BIC) ;</li><li>2044 (régime réel location nue) ;</li><li>2031 régime réel location meublée.</li></ul><h2>Comment réduire ses impôts d’investissement locatif ? 👀</h2>Outre le régime réel, vous pouvez investir en dispositif de défiscalisation ou solliciter Loc’Avantages de l’ANIL.<h2>✅ Les dispositifs de défiscalisation</h2>Ils permettent de faire de la défiscalisation immobilière dans l’ancien et dans le neuf et de réduire ses impôts.<h4>La loi Pinel</h4>En contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, le dispositif de <a href="https://www.agence.immo/blog/defiscalisation-immobiliere-loi-pinel">défiscalisation Pinel</a> vous offre une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % sur le montant de l’investissement (300 000 euros max par personne et par an).Vous devez en outre respecter de nombreuses conditions sur le locataire (plafonds de ressources), la mise en location (plafonnement du loyer) et le logement (appartement neuf constituant la résidence principale).Le logement neuf peut être loué en métropole ou en outre-mer.<h4>La loi Denormandie</h4>Pour l’investisseur, les avantages fiscaux du dispositif Denormandie sont les mêmes qu’en Pinel. Une différence : vous devez <a href="https://www.agence.immo/achat">acheter un bien </a>ancien et y faire des travaux de rénovation.<h4>La loi Censi-Bouvard</h4>L’avantage fiscal est double :☝️ 11 % de réduction d’impôt sur le prix de revient ;✌️ La récupération de la TVA à 20 % sur l’immobilier neuf.<h4>La loi Malraux</h4>Avec le dispositif Malraux, vous allez investir dans l’immobilier situé en zones spécifiques. La durée d’engagement de 9 ans permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 ou 30 %.<h3>✅ Loc’Avantages</h3>Accessible depuis janvier 2022, cette réduction d’impôt de 20 à 65 % vous est accordée à condition de mettre en location un bien à un loyer inférieur à celui du marché immobilier local à des locataires modestes.&nbsp;

Investissement locatif impots - Pieces empilees a cote d'une maison miniature

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Investissement locatif : impôts et moyens de les réduire

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Défiscalisation immobilière loi Pinel : plafonds de ressources et loyers

Vous souhaitez mettre en vente ou en location un bâtiment professionnel ? Avant de mener à bien votre projet il est indispensable de déterminer la valeur vénale du bien avec précision. Fixer le prix de vente du bien immobilier au plus juste permet notamment d'attirer les potentiels acheteurs rapidement. Estimer le prix de vente d'un bâtiment à usage professionnel nécessite de procéder à un calcul particulier, faisant appel à plusieurs méthodes d'analyse. Zoom sur l’estimation de bâtiment professionnel<h2>Pourquoi estimer le prix d'un bâtiment professionnel ?</h2>Le prix de vente d'un bâtiment professionnel n'est pas toujours facile à déterminer, surtout face à un marché de l'immobilier particulièrement fluctuant. En fonction de l'emplacement de l'immeuble et ses caractéristiques le prix peut facilement varier du simple au triple.Estimer la valeur vénale d'un bâtiment professionnel permet de vendre son bien dans les meilleures conditions, en fixant un prix qui soit proportionné à l'état du marché immobilier à un instant précis. Le vendeur trouve ainsi plus rapidement des acquéreurs dans de bonnes conditions.<h2>Estimation d'un bâtiment professionnel loué ou libre</h2>Réaliser l'estimation d'un bâtiment professionnel est différent selon que le local est libre ou bien déjà loué. Lorsque les murs du bâtiment sont loués avec un bail, l'estimation tient compte du loyer annuel net en hors taxes. Lorsque les murs du local sont libres, l'estimation est plus complexe en pratique puisqu'il convient de prendre en compte certains critères de comparaison avec différents biens immobiliers déjà loués sur le même secteur.Un professionnel de l'immobilier peut obtenir une estimation fiable de votre bâtiment. Vous pouvez également utiliser l’outil d’estimation en ligne pour encore plus de précision.&nbsp;<h2>Critères à prendre en compte pour estimer un bâtiment professionnel</h2>Estimer un bâtiment professionnel ou un local d'activité est indispensable avant de mettre le bien en vente. Pour parvenir à la meilleure estimation il est nécessaire de tenir compte de certains critères.<h3>L'état général du bâtiment</h3><figure class="image image_resized image-style-side" style="width:50%;"><img src="https://cdn.estimationenligne.com/estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg" alt="estimation batiment professionnel - interieur de bureaux avec un etage vitre et un salon de reception au rez de chaussee" srcset="https://cdn.estimationenligne.com/thumbnail_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 234w,https://cdn.estimationenligne.com/small_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 500w,https://cdn.estimationenligne.com/medium_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 750w,https://cdn.estimationenligne.com/large_estimation_batiment_professionnel_meta_7b4cbec046.jpg 1000w," sizes="100vw"></figure>Le premier élément qu'il est important de prendre en compte est bien souvent l'aspect global du bâtiment professionnel. Il faut dire que c'est le premier élément qui saute aux yeux, notamment au moment des visites.&nbsp;Afin de détecter tous les aspects positifs et négatifs du bâtiment il convient de prêter une attention particulière aux matériaux utilisés lors de la construction. En effet, ces derniers peuvent constituer une véritable indication sur la longévité du bâtiment et sur ses caractéristiques propres. Face à un bâtiment professionnel en plus ou moins mauvais état le potentiel acquéreur pourrait penser qu'il est nécessaire de réaliser des rénovations au préalable. Or, cela représente un coût en plus d'une potentielle perte de chiffre d'affaires pendant le temps des travaux. Le futur acquéreur peut également détecter rapidement si le bâtiment possède tout ce qu'il faut afin d'y stocker des marchandises par exemple. L'état global du bâtiment est donc un élément primordial pour estimer au plus juste le prix de vente du bien immobilier professionnel.<h3>La nature du bâtiment professionnel</h3>Un bâtiment professionnel est un espace dans lequel s'exercent des activités commerciales comme un magasin, entrepôts, bureaux professionnels ... Estimer la valeur de ce type de bâtiment nécessite de tenir compte de la valeur vénale du lieu. Tout dépend de sa nature propre et des marchandises qui y sont stockées.&nbsp;Par exemple, s'il s'agit d'un entrepôt logistique, le bâtiment doit être doté de tout le nécessaire pour charger et décharger les marchandises. Un endroit précis doit être organisé afin de contrôler les produits et mettre en place les palettes. Si le bâtiment logistique n'est pas doté des équipements adaptés, le prix de vente sera forcément revu à la baisse. Il en va de même d'un bâtiment servant d'entrepôt frigorifique et non équipé de tous les outils indispensables pour aérer le local et contrôler la température globale des lieux.<h3>L'emplacement géographique</h3>La situation géographique est un élément crucial dans l'estimation de la valeur vénale d'un bâtiment professionnel. Cet élément lui donnera davantage de valeur ou au contraire aura tendance à faire baisser le prix de vente. Il convient donc d'analyser le lieu où se situe le bâtiment et sa proximité avec de grands bassins de consommation. Il en va de même avec les axes routiers situés à proximité (autoroutes notamment) et facilitant l'accès au bâtiment, ainsi que des lieux principaux de transport comme un port ou des voies ferrées.&nbsp;Enfin, l'analyse de l'emplacement géographique tient également compte de la proximité du bâtiment professionnel avec des sites de production et des zones d'emplois.<h2>Estimation de bâtiment professionnel : les différentes méthodes de calcul</h2>Pour estimer la valeur d'un bâtiment professionnel il est possible d'avoir recours à plusieurs méthodes de calcul. En voici deux principales.<h2>Estimation de la valeur du bâtiment par comparaison</h2>L'estimation par comparaison est une technique intéressante, bien que souvent incomplète en pratique. Il s'agit de comparer les caractéristiques du terrain que l'on souhaite vendre par rapport aux autres bâtiments professionnels à vendre et déjà vendus à proximité. Consulter les petites annonces de bâtiments à vendre permet d'avoir une première idée des prix pratiqués, à condition de tenir compte de tous les éléments du bien immobilier à vendre (ses points forts comme ses points faibles).Pour estimer au mieux votre bien immobilier, vous avez plusieurs choix. Soit vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier, ce dernier ayant un œil averti sur les aspects positifs et les potentiels de votre bien. L’expert connaît également l'état du marché et a accès aux transactions comparables dans le même secteur. Soit procéder par vous-même en utilisant l’outil comparatif en ligne qui vous permet de mettre toutes les chances de votre côté afin d’estimer la valeur vénale de votre bâtiment professionnel avant la vente.<h3>Estimation du prix par capitalisation du revenu</h3>La technique d'évaluation du prix d'un bâtiment par capitalisation du revenu consiste à prendre en compte le revenu locatif du bien. La méthode d'estimation retient également le taux de capitalisation, autrement dit la différence entre le revenu issu du bien et sa valeur vénale. Le résultat obtenu permet de définir la rentabilité du bien. A noter toutefois que la méthode de capitalisation du revenu n'est utile que dans le cadre d'un investissement locatif.&nbsp;

estimation-batiment-professionnel - Homme assis à un bureau face à son ordinateur portable

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Estimation de bâtiment professionnel : comment procéder ?

Estimer la valeur locative de son bien est une étape essentielle lors de l’acquisition de son futur logement. Elle permet notamment d’être en mesure de calculer le potentiel revenu locatif de son bien ainsi que le taux des impôts locaux à payer. Afin de procéder à l’estimation de la valeur locative de votre logement, de nombreux outils gratuits sont disponibles en ligne, et faciles d’utilisation. Pour comprendre les tenants et aboutissants de la valeur location, nous faisons le point ensemble sur ses origines et son calcul.<h2>Estimation gratuite en ligne&nbsp;: qu’est-ce que la valeur locative d’un bien ?</h2><h3>Valeur locative&nbsp;: revenus d’une mise en location</h3>La valeur locative d’une maison correspond au niveau de loyer annuel théorique. En d’autres termes, si mon bien était loué à un particulier, quel serait le prix mensuel et annuel de la location ?On parle de valeur locative pour désigner ce qu’on appelle le « revenu cadastral » en référence au cadastre napoléonien. Le revenu cadastral regroupe l’ensemble de la documentation relative au découpage en propriétés d’une commune. À partir de ce découpage, l’administration fiscale peut alors calculer la valeur locative d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, occupé ou loué. Il existe à ce jour, huit catégories de logement&nbsp;: du logement délabré au logement de haut standing. En fonction de la catégorie de son logement, la valeur locative tend à varier considérablement.<h3>Pourquoi estimer la valeur locative de son bien en ligne ?</h3>Plus qu’un loyer de référence, l’estimation de la valeur locative d’un logement sert de base aux services fiscaux pour calculer plusieurs impôts locaux (impôts perçus par les collectivités territoriales), les plus connus étant la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière d’un logement. Selon l’article&nbsp;1409 du Code général des impôts, la taxe d’habitation est ainsi calculée conformément à la valeur locative du logement. On procède au calcul de la multiplication suivante&nbsp;: (valeur locative nette) x (taux déterminé par la commune).&nbsp;Plus largement, estimer la valeur locative de son logement permet de mesurer le revenu potentiel de sa location, ce qui peut présenter un intérêt pour le futur (déménagement ? Investissement locatif ?). C’est une donnée de choix à connaître, que vous soyez propriétaire ou locataire.<h2>Comment estimer la valeur locative de mon bien en ligne gratuitement ?&nbsp;</h2><h3>Base de calcul de la valeur locative</h3><figure class="image image_resized image-style-side" style="width:50%;"><img src="https://cdn.estimationenligne.com/estimation_valeur_locative_gratuite_en_ligne_36f3e8c71d.jpg"></figure>La valeur locative est calculée de façon forfaitaire et se base sur deux références&nbsp;:&nbsp;<ol><li>Les conditions du marché locatif de 1970 pour les maisons construites (bâties)</li><li>Les conditions du marché locatif de 1961 pour les terrains et maisons non construites (calcul selon le nombre de subdivisions).</li></ol>Elle prend en compte la surface du logement, la zone géographique où il se trouve, la catégorie du logement (parmi les huit précitées), ainsi que les équipements liés au confort. Ces derniers sont mesurés en m2 et considérés comme un ajout de la surface au sol. Par exemple, 4&nbsp;m2 pour une baignoire, 3&nbsp;m2 pour le chauffage, etc.Ainsi pour une maison bâtie, le calcul de sa valeur locative se base sur la valeur location de 1970 et se calcule comme suit&nbsp;: (surface pondérée) x (prix/m2 pondéré).À noter que cette valeur locative n’est pas fixe dans le cas de maisons construites. Elle est en effet amenée à évoluer (actualisation et revalorisation) en fonction des modifications apportées sur le logement.<h3>Évolution de la valeur locative d’un bien&nbsp;</h3>La valeur locative estimée n’est pas fixe. Elle évolue avec les changements opérés au sein d’une maison. On compte ainsi cinq changements notables susceptibles de modifier la valeur locative d’un bien&nbsp;:&nbsp;<ul><li>Les constructions nouvelles (construction sur une parcelle non bâtie) et les reconstructions (construction suite à une démolition).</li><li>Les changements de caractéristiques&nbsp;: gros œuvres, construction d’une annexe, etc.</li><li>Les changements de consistance&nbsp;: modification de volume et de surface (habitable et pondérée)</li><li>Les changements de destination (ou d’affectation)&nbsp;: habitation, commercial, professionnel. Par exemple, une boutique qui devient un appartement d’habitation.</li><li>La modification de l’environnement&nbsp;: qui sont extérieures à votre logement et qui entre pourtant en considération dans le calcul de la valeur locative de son logement&nbsp;: nuisances sonores et visuelles par exemple.</li></ul><h2>Estimer la valeur locative de son bien en ligne&nbsp;</h2><h3>Estimation en ligne&nbsp;: la valeur locative dépend de sa localisation</h3>La valeur locative d’un bien dépend de sa localisation. S’il se situe dans une grande ville ou non, il pourra être soumis à différents mécanismes comme le plafonnement des loyers dans les grandes villes depuis la loi ALUR. La loi ALUR — Accès au Logement et Urbanisme Rénové — aussi appelée loi Duflot&nbsp;II, est entrée en vigueur en mars 2014. Son objectif ? Favoriser l’accès au logement en réglementant les montants des locations. Elle vise à plus de transparence sur les honoraires de location par exemple ainsi qu’à l’encadrement des loyers. Ainsi depuis août 2015, les loyers parisiens (entre autres) sont dans l’obligation de respecter les indicateurs de loyer définis par le Préfet concernant les différents types de logements&nbsp;: loyer médian, loyer majoré (loyer médian plus 20&nbsp;%) et loyer minoré (loyer médian minus 30&nbsp;%).&nbsp;<h3>Estimer gratuitement la valeur locative de sa maison en ligne.</h3>Pour estimer la valeur locative de votre maison en ligne, et gratuitement, vous pouvez consulter le site <a href="https://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere/loyer/">MeilleursAgents</a>, leader de l’estimation immobilière en ligne, qui propose le calcul de l’estimation de loyer. Plus largement, aujourd’hui, presque toutes les agences immobilières proposent désormais le calcul de la valeur locative de votre bien. Gratuite et réalisable en ligne depuis chez vous, cette estimation ne prend que quelques minutes et se base sur les caractéristiques générales de votre bien.<h3>Cas pratique de la valeur locative à Paris&nbsp;: le site de l’OLAP</h3>À Paris, le site de l’OLAP - Observatoire des Loyers dans l’Agglomération Parisienne - permet d’obtenir en ligne et gratuitement, l’estimation de la valeur locative de son bien. Pour ce faire, un certain nombre de critères sont à préciser : le nombre de pièces, l’année de construction, le type de location meublée ou vide, etc. Avec ces informations, le site fournit une estimation de la valeur locative au m2 mensuel, selon les trois montants précités: le loyer minoré, le loyer médian et le loyer majoré.

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